Расчет ставки капитализации. Коэффициент капитализации (Capitalization Ratio)

Рассмотрим коэффициент капитализации . Он входит в группу показателей финансовой устойчивости предприятия и характеризует долгосрочную платежеспособность. Коэффициент капитализации относят к группе коэффициентов финансового рычага, в эту группу относят показатели характеризующие отношение собственных и заемных средств. В западных источниках коэффициент капитализации обозначают как Capitalization Ratio.

Буду рассматривать коэффициент капитализации по нашей привычной схеме разбора. Сначала раскроем экономическую сущность коэффициента, затем приведем формулу расчета, посчитаем коэффициент для отечественной компании и в заключение вспомним оптимальные значения показателя.

Коэффициент капитализации. Экономическая сущность

Как говорилось выше, коэффициент капитализации относится к коэффициентам финансового рычага, а они определяют эффективность использования заемного капитала предприятием. Он показывает, как наше предприятие зависит от заемных средств.

Как читается коэффициент капитализации?

Если значение коэффициента капитализации снижается, то это говорит о том, что:

• У предприятия остается больше чистой прибыли.
• Предприятие финансирует свою деятельность своими средствами.
• Увеличивается инвестиционная привлекательность.

Если значение коэффициента капитализации увеличивается, то это говорит нам о том, что:

• Увеличивается риск предпринимательской деятельности.
• Предприятие увеличивает долю заемных средств, участвующих в финансировании своей деятельности.
• Снижается инвестиционная привлекательность.

Кто использует коэффициент капитализации?

Данный коэффициент чрезвычайно важен для инвесторов , которые анализируют его для оценки инвестиций в ту или иную компанию. Более предпочтительной для инвестиций будет компания с большим коэффициентом капитализации. Объясняется это тем, что у нее будет больше собственных средств в структуре капитала. Тем не менее, слишком большое значение коэффициента не слишком хорошо для инвестора, так как снижается прибыльность предприятия и тем самым доход вкладчика.

Также данный коэффициент используется кредиторами . Ситуация с ними прямо противоположная к инвесторам. Чем ниже значение коэффициента капитализации, тем предпочтительнее предоставление кредита.

Какие есть синонимы у коэффициента капитализации?

Коэффициент капитализации имеет следующие синонимы:

• Коэффициент финансового левериджа,
• Коэффициент финансового риска,
• Коэффициент привлечения,
• Плечо финансового рычага,
• Коэффициент соотношения заемных и собственных средств,
• Коэффициент самофинансирования.

По сути, все перечисленные выше названия это один коэффициент капитализации, но зачастую в различной литературе он называется по-разному. Поэтому полезно знать его аналогичные названия.

Коэффициент капитализации . Формула расчета

Формула коэффициента капитализации имеет следующую форму:

Коэффициент капитализации =Обязательства/Собственный капитал=
(Долгосрочные обязательства + Краткосрочные обязательства)/Собственный капитал=
(стр.1400+стр.1500)/стр.1300

Все данные для расчета можно взять из формы «Баланс». Важно отметить, под «Обязательствами» в формуле различные авторы используют либо сумму краткосрочных и долгосрочных обязательств или только долгосрочные обязательства. Таким образом, также имеет место следующая формула:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства/Собственный капитал = стр.1400./стр.1300

До 2011 года формула расчета коэффициента капитализации имела следующий вид:

Коэффициент капитализации = (стр.590+стр. 690)/стр.490

В иностранной литературе можно встретить следующую формулу расчета коэффициента:

Коэффициент капитализации . Расчет на примере ОАО «ММК»

Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»

Для расчетов нам понадобится публичная бухгалтерская отчетность, которую можно получить с сервиса СПАРК или InvestFunds. В нашем пример были взяты четыре квартала 2013 года и первые три квартала 2014 года.

Как можно заметить, мы работает только со строками из раздела «Пассив». Коэффициент капитализации для ОАО «ММК»:

Коэффициент капитализации 2013-4 = (50199274+78705285)/138414101 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-1 = (48096120+90037849)/137873396 = 1
Коэффициент капитализации 2014-2 = (45956368+87681300)/147094603 = 0,9
Коэффициент капитализации 2014-3 = (37257076+100154968)/150436511 = 0,91

Как видно, за год расчетов коэффициент почти не изменился и был на уровне 1. Это нормативное значение для отечественных предприятий. Можно сделать вывод, что у ОАО «ММК» доля заемных средств равна доли собственных средств (50/50%). Ниже мы более подробно поговорим про нормативные значения.

Коэффициент капитализации . Нормативное значение

Поговорим о нормативных значениях. В отечественной литературе коэффициент капитализации считается оптимальным для предприятия при значении 1 . Другими словами предприятие имеет равные доли заемных и собственных средств (50% заемный капитал, 50% собственный).

В экономически развитых странах значение коэффициента равняется 1,5 (60% заемный капитал, 40% собственный)

Норматив для коэффициента зависит от отрасли предприятия, размеров предприятия, фондоёмкости производства, сроку существования, рентабельности производства и т.д. Поэтому коэффициент следует сравнивать с аналогичными предприятиями отрасли. Так будет более понятная картина финансов на предприятии.

Резюме

Итак, мы разобрали один из важнейших коэффициентов для инвесторов и для кредиторов – коэффициент капитализации. Чем выше его значение для предприятия, тем оно более предпочтительно для инвесторов и менее для кредиторов. Высокое значение коэффициента показывает, что предприятие теряет финансовую устойчивость; слишком низкое значение – предприятие теряет рентабельность. Показатель капитализации необходимо использовать совместно с коэффициентами рентабельности и ликвидности предприятия. Более подробно читайте про основной показатель рентабельности в статье: « «.

Спасибо за внимание!

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R ,

где: V - стоимость оцениваемого объекта,

I - доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год;

R - ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:

Метод кумулятивного построения;

Метод рыночной выжимки;

Метод связанных инвестиций;

Метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp ,

где: rrf - безрисковая ставка;

rm - рыночная премия за риск;

rp - премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка . Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк). В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям. Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна. Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость. Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка. При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль. Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства. Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид:

Риск управления недвижимостью;

Риск низкой ликвидности;

Секторный риск;

Региональный риск;

Риск износа;

Экологический риск;

Риск инфляции;

Законодательный риск;

Налоговый риск;

Планировочный риск;

Юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую. Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки . Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов. Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%. Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры.

Для гармоничной организации деятельности компании применяют множество методик. Устойчивость финансово-экономической деятельности предприятия позволяет всесторонне оценить правильность решений руководства в этой области. Коэффициент капитализации является одним из составных элементов этой методики. Его расчет позволяет оценить привлекательность предприятия для инвесторов. При помощи коэффициента капитализации модно оценить структуру баланса, оптимизировать ее для увеличения прибыли в плановом периоде. Поэтому данный показатель так важен для анализа.

Сущность показателя

Коэффициент капитализации представляет собой соотношение заемного капитала к общей сумме валюты баланса.

Это позволяет оценить гармоничность соотношения заемного и собственного капитала. Самая известная формула определения коэффициента капитализации рассматривает структуру источников финансирования деятельности компании с точки зрения именно заемного капитала. Устойчивость будет тем выше, чем ниже рассматриваемый показатель.

Для всестороннего анализа и возможности сделать адекватные выводы о правильности соотношения собственного и долгового капитала, определять коэффициент капитализации необходимо вместе с рядом других показателей. Например, с финансовым рычагом. Ведь отказавшись от привлечения заемных средств, компания получает и минимальную прибыль. Увеличить свои доходы возможно лишь при грамотной организации кредитных источников.

Поэтому для всесторонней оценки структуры баланса применяют коэффициент расчета капитализации предприятия.

Формула расчета

Расчет представленного показателя рассматривается в аспекте деятельности определенной компании.
Ее не оценивают в этом случае с позиции капитализации на рынке. Это позволяет рассмотреть именно структуру баланса. Коэффициент капитализации, формула которого представлена ниже, рассчитывается при помощи Формы 1 бухгалтерского отчета. Математически она имеет вид:

КК = ДЗК/(ЗК+СК), где:

• ДЗК - долгосрочный заемный капитал;
• ЗК - заемный капитал;
• СК - собственный капитал.

Рассчитывая коэффициент капитализации, необходимо делать вывод о его динамике.

Значение показателя

После проведения расчетов аналитик может сделать определенные выводы. Коэффициент капитализации, формула которого была рассмотрена выше, показывает влияние заемного капитала на балансовую прибыль. Однако количественный показатель можно оценить при помощи других методик. Здесь же видно лишь как платные источники финансирования распределились в структуре баланса. Если общий расчет коэффициента капитализации определил его рост, это значит, что большую прибыль компания получила за счет таких источников финансирования. Хорошо это или плохо подскажут последующие исследования.

Снижение показателя капитализации свидетельствует об обеспечении предприятием своей деятельности за свет увеличения доли своего капитала. Можно сделать вывод, что организация благодаря таким изменениям заплатит кредиторам меньшее количество процентов за пользование их капиталом, чем в предыдущем периоде. Больше чистой прибыли будет направлено на резервный фонд, на операционную деятельность в будущем периоде, а также распределено между собственниками.

Норматив

Коэффициент капитализации обычно соотносится с нормативным значением. В большинстве экономических источников он определен как 1. То есть в пассиве баланса должно быть 50 %

Собственных источников и 50% заемных средств.

Однако опыт экономически развитых стран говорит о довольно успешном функционировании компаний с этим показателем 1,5. Платных источников финансирования у них определяется 60% в общей структуре баланса.

Все зависит от сферы деятельности компании, ее основных конкурентов, а также оценки рисков. Имеют значение такие показатели, как рентабельность производства, фондоемкость и размеры компании, ее срок существования и репутация на рынке продукции.

Кому интересен показатель

Определение коэффициента капитализации необходимо знать инвесторам, кредиторам и управляющим органам предприятия.

Инвесторы, которые являются создателями компании и чей капитал называется в балансе собственным, заинтересованы в росте этого показателя, так как увеличение капитализации дает возможность количественно и качественно улучшить производственную деятельность. Однако финансовые аналитики должны рассчитать, до какой степени целесообразно наращивать средства путем привлечения заемных средств.

Кредиторы также рассматривают представленный показатель в процессе принятия решения о предоставлении своих средств. Чем ниже общий коэффициент капитализации, тем выше финансовая устойчивость предприятия. Это является сигналом целесообразности для кредиторов предоставить в долг свои средства.

Капитализация дохода

Чтобы соотнести зависимость чистой прибыли от привлечения заемных и собственных средств, следует рассматривать в анализе представленный показатель с позиции капитализации дохода.
Это позволяют выяснить такие методики, как коэффициент финансового рычага, риска, привлечения, самофинансирования и т. д. Это все синонимы. В зависимости от точки зрения, с которой оценивается компания, общий ее доход может быть рассчитан с учетом денежного потока. Балансовую или чистую прибыль предприятия определяют при помощи нормы доходности. Она позволит оценить активность роста объема ее поступлений на баланс или чистой прибыли.

Расчет капитализации дохода

Коэффициент капитализации дохода при отсутствии изменений в объемах производства в динамике также остается в этом случае неизменным. Он будет равен ставке доходности.

Для расчета представленного показателя используется следующая формула:

Оценка стоимости предприятия = Скорректированный поток прибыли/Коэффициент капитализации.

Корректировки проводятся в области налогообложения. Местные или федеральные сборы устраняются из прибыли. Если доход компании имеет отрицательное (близкое к нулю) значение, этот показатель не используют для расчетов. Такой подход дает возможность оценить норму доходности инвесторов и соотнести правильно количество собственного и заемного капитала. Причем не с позиции балансовых поступлений, а в разрезе чистой прибыли компании.

Достоинства и недостатки метода

Расчет коэффициента капитализации дохода имеет ряд достоинств и недостатков. К отрицательным его сторонам следует отнести трудоемкость процесса подготовки и сбора информации. Также этот метод не подходит предприятиям новым или нуждающимся в санации.

К преимуществам же относят доступность и простоту расчетов, которые позволяют четко оценить деятельность компании и конъюнктуру рынка. Это наиболее подходящий метод оценки структуры капитала предприятий, имеющих стабильные показатели чистой прибыли или небольшие темпы ее увеличения.

Однако если деятельность предприятия или сфера его деятельности не отличается стабильностью, этот метод применять не следует.

Ознакомившись с таким понятием, как коэффициент капитализации, каждый финансовый аналитик может применять его для оценки деятельности компании. Это позволит оптимизировать структуру источников обеспечения деятельности с позиции балансовых поступлений. Используя метод капитализации дохода, это соотношение определяется с позиций изменения показателя чистой прибыли организации.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делится на общий коэффициент капитализации.
Общий коэффициент капитализации - это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода.
Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или нормы возврата инвестиций. Общая ставка, или общий коэффициент капитализации, - это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.
Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и может состоять из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.
Доход на инвестиции - денежная сумма, которая получена инвестором" за пользование его деньгами, за риск невозврата инвестиций. Ее называют отдачей. Различают два вида отдачи:
текущая отдана - отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций;?
конечная отдача - отношение суммы дохода за весь прогнозныйттержетпрюжГаГк сумме инвестиций.
Ставка возмещения, или норма возврата инвестиций, характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации объекта недвижимости. По существу, это норма окупаемости капиталовложений. Она применяется только к той доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Ставка возмещения не учитывается в ставке капитализации земельной собственности, поскольку это актив с бесконечным сроком пользования.
Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы.
При методе свавиенияпродаждш расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Сравнимые объектыаналоги должны совпадать с оцениваемым объектом по своему функциональному назначению, условиям финансирования и условиям рынка, местоположению и ожидаемому изменению стоимости. Результат расчета коэффициента капитализации методом сравнения продаж приведен в табл. 2.
2. Расчет общего коэффициента капитализации методом сравнения продаж
Объекты сравнения
Цена продажи 222200 305900 252980 290700
Чистый операционный доход 30000 42000 34000 40000
Общий коэффициент капита0,1350 0,1373 0,1344 0,1376 лизации
Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина. В данном случае она составляет 0,1362. Общий коэффициент капитализации
Ло = Чистый доход/Цена продажи.
Метод кумулятивного лос/проі/шяґсуммирования) делит общий коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал (процентная ставка, ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) - оп и норма возврата капитала - о/ ’-
Таким образом, коэффициент капитализации можно выразить формулой
Яо = оп + о/.?
Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из безрисковой ставки и ряда поправок
ОП ^безриск ^надбавка за риск Дпикв ^инвест, менеджм >
где /?безриск - безрисковая процентная ставка - процентная ставка по денежным вкладам в наиболее надежный банк страны (может быть определена по уровню банковского процента на капитал); /^надбавка за риск - поправка на риск (изменение ставки по сравнению с безрисковой в зависимости от рискованности вложения капитала в недвижимость). Определяется типом и использованием недвижимости. Риск вложений определяется оценщиком для каждого объекта, например может быть использован метод экспертных оценок (табл. 3):
3. Расчет поправки на риск
N° Название риска Степень риска, %
п/п и показатели 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 Секторный (соотношение спроса и предложения) +
2 Риск износа улучшений сверх нормативных +
3 Природные и др. ЧС +
4 Риск инфляции +
5 Законодательный +
6 Планировочный (изменение градостроительных регламентов) +
7 Юридический +
8 Ухудшение общей экономической ситуации +
9 Бизнесриск +
10 Риск управления недвижимостью +
11 Количество наблюдений ¦ 2 2 2 1 1 1 1
12 Взвешенный 2 1 = 22 = 23 = 14 = 15 = 16 = 17 =
итог =2 =4 =6 =4 =5 =6 =7
13 X взвешенных итогов 34
14 Количество
рисков 10
15 Средневзвешенное значение риска, % 3,4
Лликв - поправка на ликвидность данного вида недвижимости; выражает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. По сравнению с акциями и облигациями недвижимость характеризуется низкой ликвидностью; ЛИнвеет. менеджм - поправка, связанная с инвестиционным менеджментом.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации определяет норму возмещения первоначального инвестирования в объект недвижимости (норму возврата капитала). Процесс возврата капиталовложений называется рекапитализацией.
Рекапитализация проводится в зависимости от прогноза изменения стоимости собственности к концу прогнозного периода. Могут быть три варианта изменения стоимости:
стоимость собственности в конце периода владения не изменяется;
стоимость собственности в конце периода владения уменьшается;
стоимость собственности в конце периода владения увеличивается.
Рассмотрим случай, когда стоимость собственности в конце периода владения не изменяется.
В случае, когда не прогнозируется изменение основной суммы капитала, возмещение капитала происходит из стоимости объекта собственности при его перепродаже. В этом случае коэффициент капитализации не включает норму возврата капитала, так как прогнозируется поступление равновеликих доходов от вложенных средств, а перепродажа произойдет по цене, равной сумме первоначально вложенных средств.
Если считать, что доход от капитала бесконечен во времени, то коэффициент капитализации также равен процентной ставке. Этот случай применим к оценке земельных участков.
Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то коэффициент капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).
Известны три способа возмещения инвестированной суммы.
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала.
Расчет ведут по формуле
Ял=оп + о/ = оп + -
. п ’
где п - число лет.
Если инвестированный капитал составляет 1000 д. е. (100 %), приносит доход 12 % в год и за четыре года полностью амортизируется, то возврату подлежит вся инвестированная сумма, т. е.
Во = 12/100 + 100/(4 100) = 0,12 + 0,25 = 0,37.
2. Равномерноаннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда) или возврат капитала по фонду возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции. Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет чистый доход, т. е. доход на инвестиции. Другая часть потока доходов обеспечивает возмещение или возврат капитала. В случае 100%й амортизации капитала часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет точно до первоначальной суммы. Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.
Расчет делают по формуле (для условия предыдущего примера)
R0=on+of = on+SFF(n, оп = Уриск) =
= 0,12+ ^- = 0,12+0,209= 0,329.
(1+0,12)1
3. Возврат капитала по фонду возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке (метод Хоскольда). В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования их по той же процентной ставке, что и у первоначального вложения, считается маловероятной. Для реинвестируемых средств возможно получение дохода по более низкой «безрисковой» процентной ставке. Расчет будет выглядеть следующим образом:
Во - on + of = оп + SFF (л, оп = }безрИСк) = 0,12 + ---~=
= 0,12+0,219 = 0,339.
Полученные тремя методами коэффициенты капитализации по величине различаются. Коэффициент капитализации отражает степень риска вложения инвестиций в определенный объект недвижимости. Поэтому можно сделать вывод о том, что расчеты по рекапитализации наиболее рисковых вложений следует производить по методу Ринга, а наименее рисковых - по методу Инвуда.
Если вложенный капитал к концу прогнозного периода изнашивается частично, то имеет место частичная рекапитализация. При частичной рекапитализации предполагается, что часть средств бу
дет выручена от перепродажи собственности, а не за счет текущих доходов. Естественно, что норма возврата капитала в этом случае будет составлять только часть полной ставки.
Пример. Объект недвижимости будет продан через четыре года за 60 % инвестированной суммы. Определить коэффициент капитализации методом прямолинейного возврата капитала и методом аннуитетного возмещения капитала.
Используем предыдущие расчеты, но с условием возврата только 40 % капитала:
по методу Ринга: /?о = 0,12 + 0,4/4 = 0,22;
по методу Инвуда: Ло = 0,12 + 0,4 0,209 = 0,20.
В случае повышения стоимости собственности в конце периода владения при определении коэффициента капитализации надбавка на будущий прирост капитала (АК) вычитается из процентной ставки.

В банковской деятельности - присоединение к сумме действующего капитала нормы прибыли процента, выпуск акций и другие способы наращивания их капитальной базы. капитализация фондового рынка - показатель, характеризующий масштабы операций на фондовом рынке. Определяется как суммарная рыночная стоимость обращающихся ценных бумаг.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год стоимость недвижимости. Таким образом, ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив. Этот показатель важен для оценки инвестиций, однако в России не всегда можно точно вычислить его из-за отсутствия статистической информации по рынку недвижимости и другим рынкам страны.

Если доход от актива растет, в формулу включается показатель темпа роста. Если доход то растет, то падает, вместо ставки капитализации используют метод DCF (Discounted Cash Flow (англ.) дисконтированный ).

Снижение ставок капитализации может свидетельствовать о спаде на рынке или даже о его стагнации. Чаще всего этот показатель используется на рынке недвижимости.

Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации (capitalization ratio) – это показатель, сравнивающий размер долгосрочной с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала.

Коэффициент капитализации входит в группу показателей финансового левериджа – показателей, характеризующих соотношение собственных и заемных средств организации Данный коэффициент позволяет оценить предпринимательский риск. Чем выше значение коэффициента, тем больше организация зависима в своем развитии от , тем ниже финансовая устойчивость. В то же время, более высокий уровень коэффициента говорит о большей возможной отдачи от собственного капитала (более высокая собственного капитала).

Расчет (формула)

Коэффициент капитализации рассчитывается как отношение долгосрочных обязательств к сумме долгосрочных обязательства и собственного капитала организации:

Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал)

Коэффициент капитализации – важный показатель финансового левериджа компании, отражающий структуру источников долгосрочного финансирования. В данном случае капитализация компании (не путать с рыночной капитализацией) рассматривается как совокупность двух наиболее устойчивых пассивов – долгосрочных обязательств и собственных средств.

Нормальное значение

Данный коэффициент не имеет устоявшегося нормативного значения, поскольку сильно зависит от отрасли, технологии работы предприятия. Однако для инвесторов более привлекательны предприятия с преобладанием собственного капитала над заемным. Тем не менее, использование только собственных источников финансирование тоже не является положительным фактором, так как снижает отдачу от вложений собственников.

Метод капитализации

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/ Коэффициент капитализации

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы :

1. определение величины капитализируемого дохода;
2. определение коэффициента капитализации;
3. определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск - это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика региона. Для расчета данной премии может использоваться матричный метод, сущность которого рассматривается в главе «Оценка земель сельскохозяйственного назначения».

Премия за низкую ликвидность - учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен, как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

«На рынке огромный спрос на ресурсы и банковские активы,- добавляет президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян,- в этих условиях банки могут увеличивать капитал и компенсировать уже произошедший рост кредитного портфеля».

В результате совокупный капитал банковской системы вырос за квартал с 945,1 млрд. руб. до 1147,6 млрд. руб., а активы - с 6663,4 млрд. руб. до 8325,7 млрд. руб. Правда, почти половина прироста капитала приходится на госбанки - Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Банк Москвы, Россельхозбанк и Российский банк развития (всего около 98 млрд. руб.),- а также на три банка с иностранным капиталом: Международный московский банк, Райффайзенбанк и Ситибанк (всего около 11,5 млрд. руб.). Но в целом у банков нет проблем с капитализацией.

Консолидация помогла. В сотне крупнейших российских банков по размеру капитала за третий квартал этого года произошли изменения.

Лидерами роста стали банки, образованные в результате слияния нескольких кредитных организаций. По итогам девяти месяцев наибольшие темпы прироста капитала (262%) показал Инвестсбербанк, присоединивший в феврале Русский генеральный банк. Первый зампред правления Инвестсбербанка Константин Богомазов отмечает, что в следующем году банк намерен присоединить Омскпромстройбанк и новороссийский Промфинсервисбанк и это «положительно скажется на показателях».

В десятке крупнейших банков лидером по приросту капитала (+201%) стал банк «Уралсиб», присоединивший в конце сентября «АвтобанкНИКойл», ИБГ «НИКойл», Кузбассугольбанк и Брянский народный банк. С капиталом 32,8 млрд. руб. он занял четвертое место, поднявшись за квартал с 11 места. Кроме него в пятерку входят Сбербанк (239,2 млрд. руб.), Внешторгбанк (77,2 млрд. руб.), Газпромбанк (40,7 млрд. руб.) и Международный промышленный банк (25,6 млрд. руб.). Совокупный капитал банков, входящих в top-10, вырос на 35% - до 494,2 млрд. руб.

Аналогичным образом изменилась и пятерка банков по размеру активов. Крупнейшие банки показывают еще более высокие темпы роста, чем год назад, когда развивать бизнес средним игрокам мешал «кризис доверия», сожалеет московский банкир, просивший не называть его имени. По данным рэнкинга ЦЭА «Интерфакс», активы Сбербанка за девять месяцев выросли на 20%, Внешторгбанка - на 26%, Банка Москвы, Промстройбанка и Райффайзенбанка - на 51%.

«Крупнейшие банки растут быстрее, они имеют доступ к международным рынкам капитала и могут увеличивать , снижая стоимость заимствований и одновременно делая акцент на более доходных видах кредитования»,- отмечает гендиректор ЦЭА «Интерфакс» Михаил Матовников. По его словам, сейчас многие банки вышли на уровень рентабельности, который позволяет самостоятельно наращивать капитализацию и не зависеть от акционеров. «Это позитивный сигнал для инвесторов»,- уверен аналитик.

Обманчивое благополучие. Хорошая рентабельность и возможность наращивать капитал могут пригодиться банкам в ближайшем будущем.

Министерство финансов намерено повысить минимально допустимое требование достаточности капитала (начиная с которого Центробанк обязан отзывать лицензию) с 2% до 10%. Поправки об ужесточении норматива находятся в Государственной думе.

Недавно первый зампред ЦБ Андрей Козлов сообщил, что Центральный банк России поддерживает вариант, при котором банк обязан отзывать лицензию на уровне достаточности в 8% и применять меры по предупреждению на уровне 10%.

Однако в банковском сообществе идут ожесточенные споры на эту тему. «У всех нормально работающих банков значение норматива выше, чем 10%, почему бы не дать ЦБ еще один инструмент для предупреждения банкротств, ситуация для этого благоприятная»,- говорит вице-президент Ситибанка Наталья Николаева.

С ней не согласен Гарегин Тосунян. По его мнению, банкам не хватает капитала, чтобы удовлетворить потребности экономики в денежных ресурсах,- кредиты свыше трех лет составляют всего 11% кредитного портфеля.

Михаил Матовников полагает, что повышение требований к капиталу повысит зависимость банков от их акционеров. «Доходность банковского бизнеса будет снижаться,- предупреждает он,- возможностей повышать капитализацию самостоятельно будет меньше». «Впечатление благополучия ситуации с капиталом обманчиво,- жалуется один из банкиров,- и, если на этом фоне поправки будут приняты, многим придется сократить масштабы бизнеса. Такой динамики роста всей системы, как сейчас, мы можем не увидеть еще долго».

Капитализация недвижимости

Капитализация недвижимости, если говорить коротко, это стоимость недвижимого имущества, которая под влиянием различных факторов, может расти или падать. На капитализацию недвижимости значительное влияние оказывают такие характеристики, как местоположение объекта, техническое состояние и функциональное назначение.

Недвижимость – это товар, отличающийся от прочих своей фундаментальностью и основательностью. За время своего существования недвижимое имущество постепенно изнашивается. Именно процент износа и определяет техническое состояние объекта, а значит, и непосредственно влияет на его капитализацию. И это объяснимо, происходит снижение потребительских свойств здания или сооружения, объект становится менее пригодным к эксплуатации в заданных условиях. Соответственно уменьшается первоначальная стоимость недвижимого имущества.

Виды износа

Различают три вида износа. Все они отрицательно сказываются на капитализации недвижимости. Это физический износ, т.е. разрушение объекта под влиянием различных факторов, как внешней среды, так и в процессе эксплуатации человеком.

Функциональный износ, т.е. моральное устаревание. Этот вид износа возможен в случае появления более совершенных и при этом дешевых аналогов. Экономический износ. В этой ситуации капитализация падает из-за каких-либо социально-экономических, технических или политических прорывов в обществе, в результате которых появляются не имеющие аналогов объекты недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости теряют в стоимости именно в результате физического износа. Функциональное назначение. Несомненно, тип объекта недвижимости оказывает значительное влияние на его капитализацию.

Каждое здание или сооружение имеет технический паспорт, в котором и указывается функциональное его назначение. Будь то производственный объект, или административно - хозяйственный. Часто, для того чтобы повысить капитализацию недвижимости собственнику приходится менять назначение здания или сооружения. Своевременное перепрофилирование своего недвижимого имущества позволяет его владельцу снизить риски, повысить привлекательность коммерческой недвижимости для возможных арендаторов, покупателей и инвесторов. Местоположение. Немаловажный фактор, определяющий капитализацию недвижимости. Понятно, что расположенный в центральной части города объект недвижимости будет иметь более высокую капитализацию.

Капитализация рынка

Капитализация рынка. Капитализация мировых рынков акций. Масштабы в той или другой стране характеризуются, прежде всего, показателями капитализации, ее доли во ВВП, объемом торговли акциями, количеством акций, которые имеют регулярную котировку (листинг).

Капитализация рынка - это совокупная курсовая стоимость всех эмитированных акций компаний, которые имеют регулярную котировку. Этот показатель отображает рыночную стоимость всех компаний, которые входят в листинг фондовых бирж (рыночная стоимость компании определяется как произведение курсовой стоимости акции на количество ее акций, которые находятся в обращении).

Капитализация мировых рынков акций увеличилась почти в 13 раз, тогда как совокупный ВВП увеличился за тот самый период в 2,5 раза. В результате соотношения капитализации и ВВП в мире в целом повысилось из 23 до 118 %.

Увеличение уровня капитализации может происходить за счет двух факторов рост курсовой стоимости акций; увеличение общего количества компаний, которые выпускают акции для продажи широкому кругу инвесторов.

Фактор увеличения количества компаний, которые выпускают акции, имеет существенное значение только на рынках, которые формируются. На развитых рынках количество компаний, ценные бумаги которых входят в листинг на организованном рынке, представляет собой довольно стабильный показатель. Он увеличивается воздержанными темпами. Количество на развитых рынках выросшая с 18 до 23 тыс. Совсем другую картину наблюдаем на рынках, которые формируются: за тот самый период количество эмитентов увеличилось более чем вдвое – с 9 до 20 тыс.

Доля развитых рынков в совокупной капитализации составляла 88 %. Темпы роста развитых рынков оказались высшими за темпы роста рынков, которые развиваются. Азиатские рынки испытали довольно ощутимого кризиса, отрицательных следствий которой окончательно не было преодолено. Капитализация Кореи и Малайзии сократилась приблизительно на 2/3. Вследствие значительного послабления позиций рынков, которые формируются, доля развитых рынков в совокупной мировой капитализации повысилась до 93 %.

Львиную долю мировой капитализации (67 %) обеспечивали лишь три страны - США, Япония и Великобритания. На семерку ведущих развитых рынков приходится свыше 75 % мировой капитализации.

На протяжении более чем 20 лет абсолютным лидером из капитализации остаются США (от 30 до 55 % мировой капитализации). Тем не менее, был коротенький период, когда на первое место из капитализации вышла Япония.

Причинами того были :

Сверх спекулятивное разбухание фиктивного капитала в Японии;
- высокий курс японской иени, который повлиял на количественные показатели страны при переведении их в доллары США (фактор валютного курса продолжал играть важную роль, когда многолетняя тенденция роста курса иени изменилась на противоположную).

Значительное сокращение капитализации Японии в долларовом выражении является следствием как глубокого финансового кризиса страны в целом, так и снижением курса иени относительно доллара США.

Высокая конъюнктура фондовых рынков развитых стран в конце ХХ ст. играла определенную роль в поддержке высокой деловой активности в западных странах, стимулировании научно-технического прогресса, модернизации производства и концентрации капитала. Наблюдалось усиление взаимосвязи между финансовым и реальным секторами экономики. Так, в Великобритании 60 % общего объема ежегодных инвестиций в экономику вкладывалось в компании, деятельность которых связана с информационными технологиями. Вместе с тем значительно активизировались процессы приватизации. В Западной Европе было реализована государственная собственность на сумму 675 млрд. долл.

Тем не менее, оказалось, что положительное влияние высокой конъюнктуры фондового рынка на реальную экономику во многом преувеличивался. Значительный объем капитала, привлеченного в компании новых технологий, было израсходовано непродуктивно. Значительная доля предприятий осталась под контролем государства, а те из них, что были приватизированные, работали недостаточно эффективно. Было также выявлено несовершенство норм и правил корпоративного управления. В связи с этим компании не были в состоянии обеспечить доход за акциями, адекватный их высокому курсу на рынке. Это и стало основной причиной массового падения курсов акций. Ситуация, когда заметный рост курсов акций перестает отвечать реальной ситуации в экономике и компании не способны обеспечить надлежащую прибыльность акций, может стать одной из причин возникновения финансового кризиса.

Для держателей акций – институционных инвесторов и частных лиц – падение котировок означает номинальное снижение стоимости их активов. Для промышленных компаний падения котировок означает ограничение собственной инвестиционной активности за счет привлечения средств из рынка капиталов. Следствия падения курсов акций распространяются также и на финансово-валютную сферу.

Ежемесячная капитализация

Должно быть, вы решили отнести ваши деньги в банк и сделать вклад, чтобы безжалостная инфляция не так быстро поглощала ваши сбережения.

Взглянув на брошюрку с описаниями денежных вкладов, вы, скорее всего, столкнетесь с термином «ежемесячная капитализация процентов».
Что это такое и это значит, чем эта самая капитализация полезна для вкладчика?
На самом деле, ответ довольно прост.
Ежемесячная капитализация, это ежемесячное начисление процентов, заработанных от вклада к общей сумме этого самого вклада.
Определение получилось несколько скомканным, поэтому, обратимся к примерам.

Без капитализации :

Вы вкладываете 1000$ в банк под 12% годовых. Итого, каждый месяц вы будете получать 1% от суммы = 10$.
Эти десять долларов будут поступать к вам в кошелек в оговоренный срок, при этом - сумма вклада остается неизменной - тысяча долларов.

А теперь рассмотрим пример с капитализацией процентов.

В этом случае, проценты, полученные от «работы» вашего вклада будут поступать не в ваш кошелек, а прибавляться к общей сумме вклада.

Таким образом, спустя месяц, ваш вклад будет составлять не 1000$, а 1010$. Соответственно и приносить он будет уже не 10, как месяц назад, а 10,1$.

И так каждый месяц. Проценты автоматически пополняют сумму вклада, увеличивая тем самым ежемесячную «отдачу» от вложения.

Удобно это или нет - решает вкладчик.

Прямая капитализация

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы :

– тип недвижимости;
– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;
– достоверность и обширность информации;
– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Наиболее часто используются следующие методы капитализации :

– прямая капитализация, когда стоимость объекта определяется делением чистого годового дохода на ставку капитализации; – метод валовой ренты, основанный на оценк
е имущества с учетом величин потенциального или действительного дохода и валового рентного множителя;
– метод денежных потоков – оценка объекта, когда денежные потоки поступают неравномерно, произвольно изменяются, при этом учитывается степень риска, связанного с использованием имущества;
– метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода (в сочетании с методом остатка можно использовать методы и прямой капитализации, и капитализации дохода по норме отдачи);
– метод ипотечно- – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

В сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов, широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

Где PV – текущая стоимость недвижимости,
NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,
Л – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации Дд отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации :

– период поступления дохода стремится к бесконечности;
– величина дохода постоянна;
– условия использования объекта стабильны;
– не учитываются первоначальные инвестиции;
– одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Стоимость собственного капитала = Приток наличных денег Ставка дохода на собственный капитал

Преимущества метода прямой капитализации :

– простота расчетов;
– малое число предположений;
– отражение состояния рынка;
– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Аналогично применяются :

– метод остатка для земли – когда стоимость здания можно определить достаточно точно;
– метод остатка для собственного капитала – если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;
– метод остатка для заемного капитала – когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

Капитализация Газпрома

Биржевые торги в последние месяцы проявили растущую проблему в одной из крупнейших в России компаний. Оказалось, что реальная капитализация Газпрома резко упала и остановилась на уровне меньшем ста миллиардов долларов. Это произошло впервые за последние четыре года. Российский газовый откатился от ранее заявленной цели, которая стала в этом году практически недостижимой – довести капитализацию Газпрома в через 2-3 года до триллиона долларов.

Почему триллион пока недостижим

Сомнений, что компания пока не станет самой дорогой в мире, уже нет. Пять лет назад Алексей Миллер заявлял, что концерн, председателем правления которого он является, уже через семь лет будет стоить триллион. На тот момент капитализация Газпрома достигла 360 миллиардов, и ничто падения не предвещало. Но сегодня акции компании дешевеют быстрее, чем раньше росли – более чем втрое с момента громкого заявления Миллера.

Почему акции предприятия, каждая из которых стоила в первом полугодии 2008 по 360 рублей (в мае месяце – максимум цены), в мае 2013 вплотную приблизилась к 110 рублям за единицу? Эксперты считают, что главный удар по капитализации Газпрома нанесен в том же 2008. Именно тогда впервые стоимость ценных бумаг корпорации упала до сегодняшней. Это связывали с падением расценок на энергоносители из-за финансового кризиса.

Кризис успешно миновал, но весной 2011, после поднятия стоимости бумаг до 234 рублей, начался обратный процесс, причем падение превратилось в устойчивую тенденцию. Как результат процесса – в текущем году капитализации Газпрома упала еще на 15%. На этом фоне финансовые аналитики признают ожидания в триллион долларов к 2015-16 году смелыми и даже несколько фантастическими.

Что думают о проблеме специалисты

Поднять стоимость ценных бумаг в десять и более раз за ближайшие годы не удастся, считают они. Для этого просто не имеется внутренних ресурсов и действенных рычагов. Естественно, имеется и некоторая недооценка компании на рынке, как и у большинства российских эмитентов, однако для переоценки капитализации Газпрома в разы этого явно недостаточно. Обязательно требуется качественный прорыв, внедрение инноваций и технологий.

Вариантом, при котором бумаги корпорации могли бы пойти в рост, возможно, стало бы крупное поглощение или их серия (что-то вроде приобретения «Роснефтью» ТНК-ВР). Однако без существенного технологического прорыва глобально это на ситуацию не повлияет. Для реального роста необходимо расширение сбыта в несколько раз, работа над рентабельностью и системой управления.

Эксперты считают, что для капитализации Газпрома до уровня триллиона доходов, которые она реально приносит, явно недостаточно. Мнимого роста, как, например, в случае с Apple, здесь добиться не удастся, потому что это корпорация из реального сектора. Поэтому рассчитывать на радужные перспективы в ближайшие несколько лет бессмысленно.

Версии развития ситуации

Если принять во внимание невероятные сценарии, то кардинальные изменения не исключены. К примеру, внезапно в несколько раз обесценится доллар, все потребители захотят поставлять энергоресурсы исключительно из России, причем их стоимость многократно возрастет. Но мы реалисты, поэтому понимаем, что даже подобный формальный рост капитализации Газпрома маловероятен. Даже в подобном сценарии падение доллара станет потрясением для , сокращая спрос на энергоресурсы и падение фондового рынка в целом.

Но реальная ситуация вокруг капитализации Газпрома очень напряженная. Концерн вполне может лишиться даже имеющегося рынка вместо получения дополнительного сбыта. К этому ведет, по мнению независимых экспертов, близорукая политика руководства в вопросе формирования цен, а также нежелание принимать новейшие веяния и тренды мировой экономики. Как это отражается на текущей стоимости бумаг, мы уже видим – невеселая тенденция продолжается.

Косвенно причинами такого состояния дел могут стать и неудачные попытки освоения добычи в Баренцевом море (Штокмановское месторождение). Отсюда, согласно планам концерна, должны были начаться поставки газа в Соединенные Штаты, но не случилось. В Европе стараются уклоняться от дорогих контрактов с компанией, местные экономисты подсчитали, что ежегодно переплачивают россиянам почти 150 миллиардов долларов. Теперь европейский потребитель предпочитает «отовариваться» на спотовом рынке, доля таких сделок ежегодно увеличивается до 40%.

Еще одна проблема может ожидать «Газпром» не только в экономическом плане, но и ударить по имиджу. Это расследование Еврокомиссии на предмет нарушений законов ЕС, касающихся монопольного ведения бизнеса. По обвинительному приговору (если его вынесут), концерн может быть оштрафован до €15 миллиардов. Виной тому – устаревшие методы руководства компанией.

Тонкая капитализация

Тонкая капитализация - термин налогового законодательства и специального законодательства по акционерным обществам в ряде стран; термин международного налогового планирования.

1) В налоговых законодательствах и актах специального законодательства (об акционерных обществах, банковское законодательство, страховое законодательство, законодательство об инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях) данный термин обычно означает ситуацию, когда соотношение задолженности и оплаченного акционерного капитала превышает установленные нормативы. При не устранении такого несоответствия в сроки, установленные в законодательных актах или в постановлении (решении) контролирующего органа, к компании могут применяться различного рода санкции (штрафы, аннулирование регистрации или специальной лицензии, лишение льготного налогового статуса). В актах налогового законодательства могут быть установлены правила, в соответствии с которыми при подобных несоответствиях компания и (или), ее акционеры лишаются права либо ограничиваются в праве использовать те или иные налоговые вычеты. На такие компании могут не распространяться льготные изъятия, установленные соглашениями об избежании двойного налогообложения.

2) В налоговом планировании под тонкой капитализацией понимается - метод избежания налогов, в соответствии с которым финансирование предприятия или организации (акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью) осуществляется не за счет вложения в уставный капитал, а за счет предоставления кредитов. В связи с тем, что национальные налоговые законодательства и соглашения об избежании двойного налогообложения часто устанавливают более льготные условия удержания налога с процентов, чем с дивидендов, такая практика позволяет достигать снижения сумм налога, удерживаемого налоговым агентом.

Для предотвращения или уменьшения возможностей использования тонкой капитализации в целях уменьшения налоговых обязательств в акты налогового законодательства и в тексты соглашений об избежании двойного налогообложения часто включаются такие меры против избежания налогов, как:

Расширительные трактовки термина «дивиденды»;
ограничительные трактовки термина «проценты»;
различного рода изъятия и ограничения по применению налоговых вычетов и налоговых льгот при сделках, заключенных между взаимозависимыми лицами;
запреты и ограничения на вычет сумм уплаченных процентов, превышающих уровень ставки центральных банков.

Международные аспекты применения тонкой капитализации были объектом рассмотрения на Женевском конгрессе ИФА. (CAHIERS de droit fiscal international. Volume LXXXIb).

Назад | |